《广东省自然资源厅关于地上地下国有建设用地使用权及其所附建筑物构筑物所有权确权登记暂行办法》政策解读

　　《广东省自然资源厅关于地上地下国有建设用地使用权及其所附建筑物构筑物所有权确权登记暂行办法》（以下称《登记办法》）已经十三届省政府143次常务会议审议通过，由我厅冠经省人民政府同意字样印发，自2021年7月1日起实施。有关政策解读如下：

　　一、出台《登记办法》的必要性

　　（一）是落实自然资源部赋予我省的改革探索任务。自然资源部支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见中要求，支持探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应政策。我们以珠三角地区为重点，率先探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应、分层登记政策，将提升自然资源要素市场化配置程度和效率，进一步激发市场活力和创造力，助力粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设。

　　（二）是我省实际情况需要。我省城市建设用地十分紧张，特别是珠三角地区城市，利用地上地下空间建设地上地下建（构）筑物的情况比较普遍，其确权登记需求日益增多。但现有法律法规和国家层面的不动产登记政策对地上、地下建设用地及其建（构）筑物的确权登记未做出专门规定。我省《登记办法》的率先出台，将统一、规范地上、地下国有建设用地使用权及其所附建筑物构筑物所有权确权登记工作，对保护权利人的合法权益，鼓励建设项目立体空间布局使用，促进节约集约利用土地具有十分重要意义。

　　二、《登记办法》主要内容

　　《登记办法》共18条，主要对地上地下使用权、地上地下建筑物构筑物进行定义，明确地上地下空间确权登记的适用范围，具体规定了哪些可以登记、怎么登记、特殊情况如何登记等内容。

　　（一）关于登记范围。明确国有建设用地使用权在土地的地上、地表、地下分别设立的，可以分别登记；规定地上地下国有建设用地使用权和地上地下建（构）筑物可按本办法登记。并不是所有的地上、地下建筑物构筑物都需要申请确权登记，只有已办理了建设用地供地手续、权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，申请确权登记才具有物权意义（符合登记条件）。

　　（二）关于怎么登记。地上地下国有建设用地使用权及其所附建筑物构筑物所有权确权登记应重点把握以下几点：

　　1.登记单元的划分。根据权属来源材料划分宗地，其中铁路等交通工程可按站（场）、区间划分宗地。地上、地下建（构）筑物的基本单元可以是整体，也可以根据竣工验收文件和权属界线等区分层、套、间。

　　2.三维坐标的建立。规定首次登记时应建立三维坐标，增加竖向高程表示。《登记办法》做出上述规定，将促进各地逐步建立健全“以三维地籍为核心的土地立体化管理模式”，这也是国务院要求复制推广的第六批改革试点经验之一。

　　3.用途和年限的认定。地上地下使用权用途和年限依据国有建设用地划拨决定书、土地出让合同等权属来源材料认定。地上、地下建（构）筑物的用途以规划条件、竣工验收材料来认定。

　　4.注记要求。对申请地上、地下国有建设用地使用权及其建（构）筑物的登记，以及单独申请地上、地下国有建设用地使用权的登记，均需要在不动产登记簿和权属证书上加予注记。

　　5.登记程序。地上、地下国有建设用地使用权及其所附建（构）筑物所有权登记的申请、受理、审核、登簿等程序，以及《登记 办法》未明确规定的登记事项，按照现行不动产登记有关规定处理。

　　（三）地役权登记。针对地上建（构）筑物的地基、地下建筑物的出入口不能取得地表使用权的情况，可以申请地役权登记，依法保护当事人权益。

　　（四）分割登记。经营性地下建（构）筑物，可以按照经规划主管部门批准的基本单元办理分割登记。地上、地下机械式停车场（库）以及地下公共停车场，应当整体确权登记，不可分割为单个车位办理登记。

　　（五）地下建筑物按房屋进行登记。对净高度大于2.2米（含），作为商业、工业、办公、居住等用途的地下建（构）筑物，可以申请房屋所有权登记。此规定有利于促进地下建（构）筑物物尽其用、保障权能。

　　三、需要注意的问题

　　（一）农村集体土地地上地下空间登记问题。本《登记办法》适用范围，不含农村集体土地地上地下建设用地使用权及其所附建筑物构筑物所有权的确权登记，但农村集体土地已办理征收和农转用手续、转为国有的除外。

　　（二）与地表建筑物结建的地下空间登记问题。与地表建筑物统一规划、统一建设的地下空间，应与地表建筑物同时申请首次登记。本办法实施前，地表建设用地使用权及建（构）筑物所有权已办理首次登记而地下空间未办理权属登记的，可单独申请办理地下建设用地使用权及建（构）筑物所有权首次登记。不论是与地表建筑物结建的地下空间，还是单独开发建设的地下空间，在登记时均按照第八条规定进行注记。