为保证项目实施的公开透明，了解拟实施PPP项目的潜在社会资本和公众态度，提高PPP项目实施方案的科学合理性，根据《深圳市人民政府办公厅关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的实施意见》（深府办〔2018〕2号）《光明区政府和社会资本合作（PPP）项目实施指引》（深光府办〔2021〕6号）和国家、省、市及我区对PPP项目实施的有关要求，我局现对新湖文体中心、红花山体育中心改扩建PPP项目进行市场测试，有关内容如下：
一、项目概况
（一）新湖文体中心
新湖文体中心定位为街道级文化和综合体育活动中心，位于新湖街道圳新路以东，碧丽路以南，爱华路以北。
项目用地面积10000.53平方米，拟建总建筑面积32929平方米（其中地上建筑面积18027平方米，地下建筑面积14902平方米）；主要建设内容包括体育活动中心8996平方米、文化活动中心6592平方米、配套运营服务用房2439平方米；共建设地下停车位400个。
经评审后的项目静态总投资估算为31830.42万元。
（二）红花山体育中心改扩建
红花山体育中心定位为区级综合体育活动中心，位于公明街道振明路与安发路交汇处西北侧。
项目用地面积62919平方米，改扩建后总建筑面积将达到46995平方米。其中，地上建筑32691平方米，包括原有体育馆改造8126平方米、新建体育馆副馆14173平方米、新建室外功能用房及配套运营服务用房6414平方米、新建室外看台3978平方米；地下建筑14304平方米，主要为新建设备用房及地下停车位394个。
经评审后的项目静态总投资估算为42875.36万元。
二、运作方式
深圳市光明区人民政府拟授权深圳市光明区文化广电旅游体育局为本项目实施机构，分别选取社会资本采用BOT（建设—运营—移交）模式实施新湖文体中心，采用ROT（改建—运营—移交）模式实施红花山体育中心改扩建。
合作期限共30年，包含建设期约2年，以及自本项目经实施机构确认正式运营之日起至《PPP项目合同》生效满30年止的运营期。
本项目的中标社会资本在光明区成立项目公司，在合作期内由项目公司负责本项目的投资、融资、设计、建设和运营维护任务。本项目土地、建筑物、构筑物及相关附属设施在整个合作期内始终归属政府方；合作期满后，项目公司应将项目设施资产无偿完好移交实施机构或区政府指定的其他机构。项目公司享有本项目设施的运营权及基于该运营权的收益权（包括经营性收益和政府补贴收益）。
三、交易结构
比照项目自有资本金要求，本项目的中标社会资本需在与实施机构签署《投资合作协议》后30日内，在光明区设立项目公司。其中：
负责实施新湖文体中心的项目公司注册资本金为7000万元（约为项目静态总投资的22%）；由中标社会资本在建设期内以自有货币资金足额缴纳；首次缴纳的注册资本金须在项目公司成立后的30日内实缴到位，且不得少于注册资本金的20%即1400万元。
负责实施红花山体育中心改扩建的项目公司注册资本金为10000万元（约为项目静态总投资的23.3%）。项目公司注册资本金由中标社会资本在建设期内以自有货币资金足额缴纳；首次缴纳的注册资本金须在项目公司成立后的30日内实缴到位，且不得少于注册资本的20%即2000万元。
本项目可通过股东借款、基金、银行等金融机构贷款等合法方式进行融资。项目公司在取得政府书面许可批准的前提下可依运营权而享有的收益权向提供融资的合法债权人按程序依法提供质押担保，但所融资金应全部用于本项目建设和运营。当项目公司无法及时融资到位，社会资本应采取股东借款、补充提供担保等方式保障项目建设和运营资金及时足额到位。
四、回报机制
本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制，即项目公司可通过准经营性公共基础设施运营获得经营性收入（包括但不限于体育场馆收费、配套运营服务用房经营和出租、停车场收费等）。当经营性收入不足以弥补其建设投入、运营成本和获得合理利润时，由政府给予其一定补贴；政府在运营期内每年可行性缺口补助金额将作为本次社会资本采购的竞价标的。
本项目可行性缺口补助与项目运营绩效考核结果挂钩。绩效考核未达标的，实施机构可要求项目公司进行限期整改，并有权扣减一定的可行性缺口补助。具体评价标准包括：
（一）建设期主要对施工质量、项目管理及社会影响等方面对项目公司进行考核，内容包括但不限于项目工程质量、安全管理、工期目标、环境保护等方面。绩效考核得分低于80分为不合格，视为项目公司违约，政府方有权提取建设期履约保函。项目公司应当制定整改方案，报政府方备案后，组织进行专项整改。
（二）运营期主要对产出、效果及管理进行考核，内容包括但不限于公共服务产品的数量和质量、运营维护水平、公众满意度、群众投诉数、计划管理能力、信息公开指标等方面。项目全部竣工验收进入运营期后，政府方将在每个运营年结束后依据绩效考核体系，考核上一年度项目运营情况并评分。
项目公司在年度评估中的总得分低于85分的，政府方可按相关公式计算扣款金额后从当年应当支付的可行性缺口补助中扣除。
如果项目公司连续2年绩效考核得分低于60分，或5年内累计3年绩效考核得分低于60分，则视为项目公司重大违约，政府方有权提前终止合同。
（三）两个项目均将设立超额收益分享机制，即运营期内政府方每年将审计项目公司财务状况并进行审计分析；项目资本金内部收益率超过10%时启动超额收益分享机制，政府将分享对应自然年净利润的60%且用于抵扣应支付的可行性缺口补助，以要求社会资本加大投入提供更高质量的公共服务、分摊政府支出责任。
五、社会资本产生
（一）社会资本准入条件
社会资本应为依法设立且有效存续的境内企业法人，具有同类型设施的投资、策划、建设和运营经验；符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的合格供应商条件；本项目接受联合体报名申请，但联合体成员不得超过2家，单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得作为单一申请人或者不同联合体的成员同时参加本项目采购。
根据本项目特点，政府方将着重从资本实力、设计策划能力、建设管理能力和运营能力等四个方面择优选择社会资本方。
因本项目实施需要而必须的设计、监理、施工等相关单位，由项目公司在实施过程中参照区政府投资项目管理规定按程序产生。
（二）采购方式和平台
本项目拟由实施机构通过公开招标方式选择社会资本，采购公告同步在区文化广电旅游体育局官网和深圳市公共资源交易中心等符合政府采购相关规定要求的平台发布。
（三）竞价标的
项目竞价标的为运营期政府每年向项目公司支付的可行性缺口补助金额，其中新湖文体中心3056万元/年，红花山体育中心改扩建4022万元/年。
各社会资本应在综合考虑项目所有成本、费用、税费、利润及风险，以及本项目回报机制及价格调整基础上，自行报价。
（四）评标标准和办法
本项目由实施机构依法依规进行资格预审和评标，评审和评标专家将按规定组建，并按相关规定确定中标社会资本。评标采取百分制的综合评分法，其中商务部分50%、技术方案30%、报价20%；具体评分细则在采购阶段另行按程序确定。
六、其他说明
（一）本次市场测试是本项目实施方案评审的环节之一，我局可能根据本次市场测试反馈的信息进一步修改，对各方并不具有约束力。一切有关事宜均以我局最终批准的实施方案，以及本项目实施机构认可并发布的采购文件为准。
（二）参与本次市场测试的投资人不会因此在正式采购程序中得到优待，也不会因反馈的意见而遭到政府方的歧视；不参加市场测试的投资人如满足采购文件资格，仍可参与项目的正式采购程序。
（三）除本公告外，本次市场测试恕不提供本项目的其他材料和信息，也不接受任何单位和个人要求提供其他材料和信息的请求。同时，如各方提供的反馈意见涉及商业机密，我局也将恪守保密原则，不对外披露。
（四）本次市场测试持续5个工作日（自2021年6月28日上午09:00至2021年7月2日下午18:00），请投资人、从业者及社会公众在公告发出的5个工作日内，以电子邮件形式反馈附件“市场测试意见反馈一览表”，其中以单位名义反馈的，应加盖单位公章并扫描发送。
特此公告。
联系人：吴丹萍、游欣
联系电话：0755-88214559
联系邮箱：fgjpszx@szgm.gov.cn
光明区发展和改革局
2021年6月27日
附件：
