《深圳市光明区国有建设用地短期租赁实施细则》政策解读

       近日，深圳市光明区人民政府发布了《深圳市光明区国有建设用地短期租赁实施细则》，现解读如下：

　　一、政策起草的背景及必要性

　　为深化土地管理制度改革，完善国有土地供应管理体系，我市于2018年出台了《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》（深府规〔2018〕11号）（以下简称《若干意见》），提出“国有建设用地租赁实行短期租赁和长期租赁。经市政府批准，由社会投资主体组织实施的急需公共服务设施等用地实行短期租赁，以协议方式确定承租人，租赁期限不得超过5年，具体办法由市规划国土主管部门另行制定”。为落实《若干意见》要求，我市于2021年11月出台了《深圳市国有建设用地短期租赁管理办法》（深规划资源规〔2021〕7号）。

　　随着《自然资源部关于规范临时用地管理的通知》(自然资规〔2021〕2号)提出严格规范临时用地管理，临时用地使用范围被严格限定为建设项目施工、地质勘查以及符合法律法规规定的其他临时用地三类情形，而我市先前的临时用地使用范围除包含前述情形外，还将政府组织实施的急需公共服务设施用地纳入临时用地使用范围。为和国家政策保持一致，2022年5月市规划和自然资源局出台了《市规划和自然资源局关于进一步规范临时用地审批工作的通知》，明确了临时用地使用范围不再审批政府组织实施的急需公共服务设施这一情形。考虑到我市前期已批政府组织实施的急需公共服务设施临时用地有继续使用的需求，市规划和自然资源局进一步结合现有政策对该类项目的用地保障路径进行研判，提出符合条件的部分临时用地可按“办理短期租赁用地手续”路径供应土地，并于2024年5月出台了《深圳市规划和自然资源局关于进一步优化国有建设用地短期租赁审批有关工作的通知》（深规划资源规〔2024〕3号）。

　　为严格落实上位法和上级部门政策规定，保障我区开发建设过程中新的急需公共服务设施项目空间需求，解决前期我区以临时用地方式批准使用的一大批急需公共服务设施项目面临的到期处置难题，规范我区国有建设用地短期租赁活动，特制定《深圳市光明区国有建设用地短期租赁实施细则》（以下简称《实施细则》）。

　　二、目标任务

　　（一）理顺流程

　　全面理顺短期租赁项目的工作流程，确保各环节之间的衔接顺畅，避免流程中的梗阻和延误。

　　（二）规范操作

　　明确各项工作的标准和要求，推动短期租赁项目可行性论证、项目实施主体筛选（或立项）以及供地各环节工作的规范化、制度化、程序化。

　　（三）促进落地

　　促进短期租赁项目高效落地、开工建设，通过明确各阶段的任务和流程，以及相应的前置条件和报批要求，加速项目的推进和实施，实现土地资源的有效利用。

　　三、政策主要内容

　　（一）《实施细则》规定的适用范围有哪些？

　　社会投资主体组织实施的急需公共服务设施用地包括“电动车充电站等交通设施用地，混凝土搅拌站、环卫车洒水车停车场、瓶装燃气站、建筑物废弃物综合利用厂、再生资源回收分拣场所、垃圾转运站等公用设施用地，以及市政府批准的其他急需公共服务设施用地”。

　　政府组织实施的急需公共服务设施用地包括“公共管理与服务设施用地、公用设施用地、交通设施用地、绿地与广场用地”。另外，考虑到学校、医院等人员密集且活动频繁的公共服务设施项目涉及人身安全隐患，《实施细则》强调了学校、医院等公共服务设施项目，原则上以国有建设用地使用权划拨、出让等方式供应土地，并按照相关设计和建设标准进行开发建设。确需以短期租赁方式过渡使用土地的，区教育、卫生健康、住房建设、消防救援、城市管理、等部门及街道办事处等单位应按规定做好督导检查，落实房屋结构安全、消防安全等各项安全生产工作。　　

　　（二）哪些单位可以申请短期租赁用地？

　　社会投资主体组织实施的急需公共服务设施项目，申请主体为由市行业主管部门或区行业主管部门筛选并报市政府审定的项目实施主体。

　　政府组织实施的急需公共服务设施项目，申请主体为市、区政府职能部门或街道办事处。

       （三）短期租赁用地租赁年限及租金情况？

　　短期租赁用地以协议方式确定承租人，首次申请租赁期限不得超过5年。租赁期限届满后承租人仍需继续使用的，经区政府批准，可续租一次，续租年限不得超过3年。对于临时用地转短期租赁的，其短期租赁用地使用起始时间自临时用地到期之日次日起算。

　　短期租赁的租金按我市地价测算有关规定计收。其中，政府职能部门或街道办事处作为短期租赁用地使用主体的，不计收短期租赁租金。

　　（四）办理短期租赁用地条件有哪些？

　　办理短期租赁用地应当符合以下条件：

　　1.未纳入城市国土空间保护与发展规划；

　　2.符合基本生态控制线管控条件；

　　3.不影响国土空间规划、建设用地供应计划等各层次规划与计划的实施；

　　4.为已厘清经济关系的国有储备土地；

　　5.相关法律、法规、规章规定的其他要求。

　　对于临时用地项目办理短期租赁用地的，除了符合上述条件外，还应取得区行业主管部门出具的项目需继续使用土地的必要性意见，对于涉及到用地违法或规划违法行为，且区城管和综合执法部门或者街道办事处已作出要求限期拆除地上建（构）筑物或责令交还土地的，不得申请办理短期租赁用地手续。

　　（五）办理短期租赁用地的程序有哪些？

　　《实施细则》明确了新申请的短期租赁用地项目和临时用地转短期租赁用地项目的可行性论证、实施主体筛选（或立项）以及用地审批流程。

　　新申请的项目，办理程序如下：      

临时用地转短期租赁用地的项目，办理程序如下：

　　（六）短期租赁用地的监督管理是什么样的？

　　在监督管理方面，《实施细则》明确了承租人及各职能部门的责任。

　　对于租赁期限届满，承租人逾期未清场或拒不交还土地的，《实施细则》要求区规资部门应将相关情况移交区城管和综合执法部门或街道办事处。区城管和综合执法部门或者街道办事处应当按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《深圳经济特区规划土地监察条例》等规定依法处理并将地上建（构）筑物清拆完毕后，将查处情况函告区规资部门，交由区规资部门组织办理移交入库手续。