《商品房屋租赁管理办法》解读

　　为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，住房和城乡建设部第12次常务会议审议通过了并于2010年12月1日公布了《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号，以下简称《办法》），《办法》自2011年2月1日起施行。

　　一、背景和目的

　　房屋租赁市场的管理工作对城市的人口、环境、治安、经济等方面有着重要的影响，自1995年《城市房屋租赁管理办法》发布以来，我国在房屋租赁市场方面进行了多方面的探索和实践，在取得了一定成效的同时，也凸现了一些不容忽视的难题。尤其是，近年来我国房屋租赁市场发展迅猛，致使部分城市的租赁市场管理工作大大滞后于房屋租赁市场的发展。一方面，市民依法进行房屋租赁的观念仍比较淡薄。许多市民认为，房屋租赁只是房屋出租人和承租人双方的事，用不着额外交一笔登记费用，双方往往口头协商完事。发生经济纠纷后，双方无凭无据，习惯于“私了”。目前，在房屋租赁市场上，有相当一部分房主为追求高额租金，既不向房地产管理部门申请办理登记手续，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违章建筑和法律规定禁止出租的房屋租给各类来历不明乃至一些不法人员，这些都是依法租赁房屋观念淡薄的表现。另一方面，1995年的《城市房屋租赁管理办法》由于发布时间较早，许多条文已经不能适应现实的发展，这样就会导致房地产管理部门在执法管理过程中，缺少切合实际情况的管理规范，常常出现执法“空档”，使管理工作无章可循。

　　《办法》的出台是贯彻落实科学发展观的充分体现，一方面能够减轻房屋租赁当事人的经济负担，加强商品房屋租赁管理，同时对促进我国房屋租赁市场持续、快速、健康发展也有重要意义。

　　二、主要内容

　　《办法》共二十八条，不仅对过往市场管理规范的一些问题进行了梳理，而且对当前市场的焦点问题也有不同程度的涉及。具体内容如下：

　　（一）强化房屋租赁市场管理体制

　　《办法》规定，国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作；县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。同时，《办法》规定直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。在罚则方面，《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（二）鼓励房屋出租

　　与原《城市房屋租赁管理办法》相比，《办法》做出了诸多调整以鼓励房屋出租。如《办法》第六条，将原来规定的九种不得出租情形，减少为属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋适用性质等四种情形。又如“简化登记备案程序”，房屋租赁当事人办理房屋租赁备案，只需提交租赁合同、身份证明、权属证明及主管部门规定提交的其他材料。对于材料齐全、权属主体一致、房屋不属于不得出租情形的，主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记，并向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

　　（三）规范房屋出租行为

　　其一，《办法》规定，出租房屋双方当事人应当依法订立租赁合同，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。《办法》还规定，房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。其二，规范分割出租行为。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　（四）明确当事人义务

　　《办法》规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金，并且禁止出租人在房屋租赁合同期内，单方面随意提高租金水平。另一方面《办法》提出，承租人有按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不损害其他业主和使用人的合法权益的义务。如若承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。同时，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

　　（五）细化房屋租赁登记备案制度

　　《办法》指出，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，登记备案也可以书面委托他人办理。对于材料齐全、权属主体一致、房屋不属于不得出租情形的，主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记，并向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

　　三、意义和影响

　　随着我国商品房租赁市场的发展，有关商品房租赁的民事争议和违规操作现象也日益增多，例如出租人将房屋分割出租的问题就比较突出，出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等，实际上已经违反的有关规定和标准。分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。《办法》的出台将更好的规范我国的商品房租赁市场，将“最小出租单位标准”等写进《办法》并规定了相应的罚则，不仅有利于保护承租人的权益、规范出租人的出租行为、保护合理的出租行为，还有利于提高承租方的住房空间和生活水平，规范商品房租赁市场。同时，《办法》也更加强调了相关职能部门的管理职责，有利于相关部门更好的实现对商品房租赁市场的宏观调控和行政管理，维护商品房租赁市场的秩序，很大程度上能够完善商品房租赁市场监管制度，促进我国商品房租赁行业的稳定发展。