《深圳市光明区城市更新实施办法》解读

　　一、出台背景及目的

　　（一）原有政策过期

　　原《深圳市光明区城市更新实施办法》（深光府规〔2018〕1号，下称“原《实施办法》”）于2018年11月印发，有效期3年，2021年11月已过有效期。

　　（二）上位政策变化

　　2018年之后，深圳市相关职能部门先后针对城市更新领域出台了《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等多项政策文件，新增了城市更新项目行政调解、行政征收、计划有效期管理等相关规定，原《实施办法》政策依据发生较大变化。

　　综上，鉴于原《实施办法》已过有效期，且上位政策依据以及机构职能发生较大变化，有必要出台新的规范性文件，明确光明区城市更新项目的实施流程、部门分工等内容。

　　二、制定依据

　　1.《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第228号）

　　2.《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）

　　3.《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）

　　4.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）

　　5.《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（深圳市人民政府令第329号）

　　6.《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）

　　7.《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规划资源规〔2023〕8 号）

　　8.《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》（深规划资源规〔2020〕2号）

　　9.《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号）

　　10.《深圳市建设用地规划许可证核发工作规则》（深规划资源规〔2020〕59号）

　　三、目标任务

　　为落实《深圳经济特区城市更新条例》对全市城市更新工作提出的各项要求，规范光明区城市更新行为，持续强化政府统筹力度，完善审批和监督机制，推进城市更新项目优质、高效推进，促进城市高质量可持续发展。

　　四、重要举措

　　（一）强化城市更新全链条监管

　　《深圳市光明区城市更新实施办法》（简称《实施办法》）强化了城市更新全周期监管工作机制，建立了由城市更新主管部门（下称“主管部门”）与集体资产监管、市场监管、金融监管、税务等多部门联动的工作机制，确保城市更新项目顺利实施。

　　（二）建立信息通报机制

　　《实施办法》强调了城市更项目实施主体确认后、竣工验收前不得转让项目，并与市市场监督管理局光明监管局、市不动产登记中心光明登记所建立信息通报机制，主管部门在实施主体确认后，及时将相关信息抄送市市场监督管理局光明监管局、市不动产登记中心光明登记，后期实施主体办理商事变更或建设用地使用权发生变更登记时，相关部门及时将信息通报主管部门。

　　（三）明确行政调节和房屋征收实施部门

　　参考深圳市其他行政区的实际操作案例，《实施办法》明确区人民政府可指定辖区街道办事处召集有关当事人进行行政调解；辖区街道办事处作为房屋征收实施单位，承接《深圳经济特区城市更新条例》实施后城市更新项目实施过程中涉及的行政调解、房屋征收工作。

　　（四）加强物业权利人核实监管

　　《实施办法》明确市场主体应当与经过核实后的物业权利人签订搬迁补偿协议，城市更新项目范围内的物业权利人核实工作，由街道办事处组织土地使用权人或实际控制人在计划阶段开展，进一步防止城市更新项目范围内指标房倒卖情形。

　　（五）规范提前贡献及无偿捐建流程

　　实施主体确认前需提前拆除地上建筑物的，由主管部门告知辖区街道办事处及计划申报主体提前拆除范围，由申报主体固化相关材料，取得物业权利人同意拆除的意见后，报辖区街道办事处审核。审核后报主管部门进行审查，审查通过后，报区城市更新工作领导小组办公室会议审议和区城市更新工作领导小组会议审批。

　　支持实施主体无偿捐建城市基础设施和公共服务设施，实施主体可结合设施建设实际情况向行业主管部门申请签订无偿捐建协议。对于无法确定行业主管部门或行业主管部门无法签订捐建协议的设施，由区建筑工务署负责，依实施主体申请签订捐建协议。行业主管部门、区建筑工务署应加强对捐建设施的设计、建设等监管，行业主管部门可委托区建筑工务署协助开展相关工作。

　　（六）明确公共连廊和公共通道审批程序

　　《实施办法》明确城市更新单元规划确定的属于开发建设用地范围外的公共架空连廊和公共通道，由辖区街道办事处负责，自行或委托实施主体向主管部门申报用地审批。完成建设用地审批后，由实施主体负责按社会投资项目程序报建和建设。

　　公共架空连廊和公共通道建成后，由实施主体无偿移交辖区街道办事处接收和管理。实施主体在此类项目销售时，应对项目内公共架空连廊和公共通道建设情况作出购房提示；销售后申报用地审批的，应提交社会风险评估报告。