光明新区土地整备中心2014年度工作总结暨2015年工作思路

　　今年是新区土地整备工作继续全面推进的关键一年。在新区党工委、管委会的坚强领导下，面对艰巨的任务与挑战，我中心充分发挥求真务实、攻坚克难的精神，进一步健全机制，创新思路，不断增强土地整备系统内力，有效提高对新环境、新形势、新问题的适应能力，大力推进土地整备及房屋征收项目，为新区经济社会发展建设提供了有力的土地资源保障。

　　一、工作进展

　　今年以来，我们按照市、新区土地整备工作部署，大力落实市政府下达的2014年度土地整备指标考核任务，统筹推进市、新区重点政府投资项目及招拍挂用地等185个项目土地整备工作。进展情况如下：

　　（一）市府下达的2014年度土地整备任务完成情况

　　按照市政府与新区管委会签订的2014年土地整备责任书，年底前要整备150公顷土地。截至12月8日，已完成整备土地164公顷、任务完成率109%。其中112公顷已申请移交入库（已入库24公顷，其余均在办理入库手续）。支付各类补偿资金3亿元（市级1.62亿元，区级1.38亿元）。

　　（二）市房屋征收重点项目进展情况

　　新区负责的市房屋征收项目有茅洲河综合整治工程、公明供水调蓄工程、鹅颈水库、德源木器厂、华星光电周边配套项目、公明污水处理厂及110KV观塘线迁改工程共7项，其中重点推进项目的进展情况如下：

　　茅洲河综合整治工程（新区段）长14.1公里，两岸箱涵总长28.2公里，已移交箱涵施工用地长度23.66公里，占比83.9%，基本满足建设单位年度固定资产投资施工需求。公明供水调蓄工程是我市重大建设项目，用地面积1313.7公顷，已完成整备79.7%，大坝、料场、渣场、道路等建设用地基本得到保障，6座大坝中1、4、5、6号已完成施工，10公里隧洞工程已全线贯通。德源木器厂地块已完成建（构）筑物补偿工作，今年10月市规土委光明管理局、公明办事处、东坑股份合作公司签定了土地补偿协议书，目前正开展建筑物清拆、场地清理工作，年底前将全面完成26.5公顷用地清场移交。鹅颈水库扩容工程用地面积为185.46公顷，已完成征收补偿面积为68.2%，清场工作进展顺利，能够满足施工建设要求，目前副坝已建成，主坝施工已完成85%。

　　另外，新区明年将重点推进的市房屋征收重点项目包括大外环高速和地铁6号线，其中大外环高速（新区段）长17.8公里，用地面积156.3公顷，拟拆迁建筑面积30.2万平方米，4月新区在全市率先完成前期核查，已全面启动征收补偿工作。地铁6号线（新区段）长15.8公里，途经长圳、凤凰等17个社区，我中心正协助市规划国土委完善征收补偿方案，并组织开展前期核查。

　　（三）新区重点建设项目土地整备进展情况

　　今年以群众普遍关心的道路为重点，进一步加快主干路网建设。其中光侨北路长4.7公里，已移交2.75公里，全线58%路段已具备施工条件，新区已成立专项工作组强力推进，争取明年1月31日完成全部清拆工作。圳辉路长2.2公里，已移交88%，剩余路段主要涉及圳美牛场房屋等5个节点问题，不影响道路建成后使用功能。“两明互通”道路包含东长路、东明大道、周家大道、双明大道及一号路等5条道路，目前平均63%路段已移交施工。科发路北段长1公里，已移交施工87%，剩余路段正加紧推进。S358惠庙线（新区段）长7.6公里，已移交施工55%，基本保障目前施工建设用地需求。另，今年完成了市第十高级中学10公顷用地整备工作。

　　（四）招拍挂用地和产业项目土地整备情况

　　自新区2011年启动招拍挂用地整备工作以来，累计完成整备入库招拍挂用地60块140.91公顷（累计启动166块396.18公顷）。完成整备的招拍挂用地中，累计出让用地45块127.49公顷，以产业用地为主，出让收益53.66亿元。加上其他项目形式入库的土地，新区现有已入库未出让用地76块172.88公顷，工业、商住、公共绿地及其他用地面积比例约为4：1.5：1.5:3。2014年，新区招拍挂计划需整备地块共58块147.53公顷，已完成征收补偿51.04公顷（办事处自征地9.67公顷），其中15块31.69公顷已入库或近期可入库，14块29.56公顷正在组织清场移交工作。

　　产业用地中，今年全面完成迈瑞生物医疗电子股份有限公司光明生产基地、高新西产业配套宿舍、土地储备大厦项目土地整备工作。东周加油站占地0.7公顷，已完成建（构）筑物测绘清点，并初步形成评估方案，正就搬迁安置问题开展协商谈判。

　　二、主要做法

　　（一）完善协调机制，强化责任落实。

　　第一，运用决策协调机制。在新区、办事处层面设立三级会议协调机制，通过组织召开协调例会、专项会议、现场调研等，对项目重难点问题进行集中研究。今年以来新区累计组织召开各类土地整备协调会议18次，恒春书记、敏锋副主任多次率队，到光侨北路、惠庙线、茅洲河、公明水库等重点项目现场调研，协调处理重要节点问题。中心定期收集议题，召开中心主任办公会议；对于涉及重大事项或疑难问题，确需新区层面解决的问题，及时形成专题报告，提交新区研究审议。第二，加强项目整体统筹。按照《深圳市2014年度土地整备计划》，结合新区《2013年度光明新区政府投资计划》和新区年度招拍挂土地出让计划、上年度土地整备计划执行情况等，组织编制《光明新区2014年度土地整备计划实施方案》，对市、新区重点整备项目片区和房屋征收项目进行全面梳理，整体统筹。第三，调动基层整备力量。发挥公明、光明两个办事处土地整备及房屋征收拆迁实施主体作用，充分运用基层组织地缘、人脉、资源等优势，在政策解释、前期核查、征收协商谈判、土地历史遗留问题处理、清场移交等环节做好群众工作，有效地推进了德源木器厂土地补偿问题协商谈判、公明供水调蓄工程清场移交等一系列工作。第四，落实督查督办要求。对茅洲河综合整治工程、公明供水调蓄工程等重点难点项目，除了制定方案、加大协调等常规方式进行督查督办外，还通过报送工作动态、提出重点问题处理建议等渠道推动工作。今年发表各类党政信息23篇，获评优秀信息两篇，提前超额完成2014年度党政信息积分任务，编制工作简（季）报7期，多次得到新区领导批示，有效发挥决策参考作用。

　　（二）强化规范管理，依法阳光整备。

　　第一，坚持拆迁依法廉洁。聘请专业的法律顾问，在依法拆迁层面上进行了积极的探索和实践，成功取得新区首例司法强制执行案（光侨路童仁群房屋）胜诉及法院支持予以执行，并在德源木器厂、东周加油站、茅洲河综合整治等一系列征收疑难个案中进行法律顾问全程跟踪、提出意见，保障案件合法、合理推进，为依法拆迁打下坚实的基础。结合新区法治政府建设要求，组织土地整备系统集中开展法律知识培训，讲解最新出台的征收拆迁政策法规、热点问题、典型案例，截至目前未发现一起违法违纪、违反廉政规定事件。第二，坚持拆迁规范运作。强化资金、信息、复核“三保障”，支撑各项土地整备工作有序开展。一是强化资金使用监管。制订《光明新区土地整备及征收拆迁资金管理办法》，强化资金拨付管理，增强合法合规意识，并协调市土地整备局、新区发展和财政局等部门，动态掌握资金使用情况，确保项目资金足额及时到位，提高资金使用效率。二是强化整备信息管理。征转地历史资料的收集整理、信息化归档工作是土地整备工作重要环节，我中心通过各种渠道收集、梳理并整合各土地整备项目的数据资料，建立土地整备信息管理系统，对各土地整备项目测绘、清点、确权、评估等过程进行动态管理和资源共享。并在此基础上，组织部署公明、光明办事处以及光明集团开展城市化转（收）地、基本农田改造等相关征转地历史档案资料（共约14万份）的规范化整理及信息化建档工作，以进一步充实信息管理系统。三是强化技术复核工作。通过市建设工程交易中心招投标程序引入优质的测绘监理、评估技术复核单位，对办事处委托的测绘、评估单位递交的测绘报告、评估报告进行复核，并对相关法律条款的适用进行审查，确保征收拆迁每一个标的物的测绘、评估结果合法合理、公平公正。 第三，坚持拆迁服务群众。今年2月至10月，我中心认真贯彻落实中央、省委、市委及新区党工委的部署，通过以创新开展“六学”、“三听一评”、“三查三找”活动为基础，以茅洲河综合整治工程、公明供水调蓄工程等关系群众切身利益水务工程项目土地整备工作为核心，以推动“两明互通”道路、光侨北路、S358惠庙线、大外环高速、地铁6号线等联系服务群众“最后一公里”的道路交通工程为重点，共开展了50余项学习教育活动、23项整改落实工作、8项专项整治行动，并组织开展“一规定一办法一汇编”等3项土地整备制度建设，工作作风得到进一步转变，新形势下群众工作的能力进一步提高，教育实践活动取得了明显实效。

　　（三）深入调查研究，努力破解瓶颈。

　　第一，完善土地整备系统机制。研究并拟定了《光明新区土地整备及房屋征收补偿安置个案问题处理规定》和《光明新区土地整备及房屋征收项目资金管理暂行办法》，在此基础上，按照吕主任的批示要求，正在着手研究整合两个制度，进一步明确新区、办事处事权划分、议事规则等。第二，挖掘新区土地可整备潜力。主动提前介入新区土地状况信息核查工作，重点针对新区各类用地的征转、地籍等实际情况进行摸底、调查，先后完成了凤凰、东坑、楼村等7个社区地块数据信息采集工作，挖掘新区未来3至5年整备潜力。第三，试点“整村统筹”整备模式。综合考虑社区土地历史遗留问题、社区经济后续发展、失地群众生活保障等问题，以塘尾、东坑等社区为试点，在重大项目整备中引入社区参与、共同推进工作模式，德源木器厂、东长路等整备项目在该模式下取得了重大突破。

　　土地整备工作能够在法律政策调整、运行机制转型的现实背景下得到有力推进，得益于新区领导一直以来的重视和支持，得益于办事处、社区扎实的群众工作，也得益于有关职能部门密切配合，这些都是土地整备工作不断取得成绩的基石。

　　三、问题与不足

　　随着新区经济社会不断加快发展，土地整备工作面临着繁重任务与巨大挑战，历史遗留、违法建筑、清场移交等一系列困难和不足制约着土地整备高效推进，迫切需要研究破解。

　　（一）需加大政策研究与支持

　　一是补偿标准偏低且补偿方式单一。目前我市仍执行2002年“深府令第121号”、“深府〔2004〕102号”文件规定，征收补偿标准严重滞后，与社会经济发展水平脱节。例如，现有土地补偿政策标准最高为2.4万元/亩，远低于周边地区（广州市为6-12万元/亩，东莞市2009年为8.5万元/亩）；房屋单价补偿（市场交易均价）加上搬迁奖励最高约为5000元/㎡，而新区最近推出的新地中央、传麒山、光明大第等楼盘均价已达18000元/㎡左右，现行补偿标准明显缺乏竞争力。新区征收拆迁主要采取货币补偿方式，缺少诸如土地返还、厂房置换、商铺置换等多元化的征收拆迁安置方式，在开展协商谈判工作中较为被动。

　　二是土地返还落实难。根据粤府〔2007〕60号文规定，社区被征用土地后，有10%-15%的返还用地。返还用地遗留问题严重影响道路建设、产业项目落地，特别是塘尾、东坑、楼村等社区，强烈要求提高补偿标准、给予返还用地等，公明办事处反复做居民思想工作，仍难以取得实质进展。

　　三是安置厂房支持不够。土地被征收后，社区集体经济组织难以取得长期稳定的收益来源和后续发展空间。失去了赖以生存的经营性建筑，群众配合土地整备工作的积极性不高，协商谈判难度较大。我中心启动开展关于安置厂房问题的调研，由于得不到相关政策支持而陷入停滞。

　　（二）需强化拆迁配套与保障

　　一是司法强拆执行难。国家2011年明令禁止行政强拆后，司法强制搬迁成为拔除“钉子户”的最后保障措施，当征收补偿谈判存在巨大分歧、无法签订补偿协议时，只能通过司法强拆途径予以解决。如光侨路童仁群房屋司法强拆案，因审查范围广、处理时间长、作出裁定难等因素，该案自作出行政裁决至今将近3年，仍未完结，造成光侨路生化厂段施工受阻。因司法力量配备不足、征收问题较敏感、信访维稳压力大等，司法强拆难以得到有效实施，亟需加快推进房屋征收方面的司法配套改革。

　　二是缺乏现房安置。新区目前尚无法向被拆迁人提供足够的安置房源，而群众普遍要求给予现房安置，严重影响征收补偿谈判进展。万丈坡、高新西塘家安置房已竣工封顶，但安置房分配工作仍未进入实际操作阶段，造成部分已签订补偿协议业主多次上访。

　　三是拆迁群众后续生存发展缺少保障。经过近几年的发展，群众不仅着眼于征收拆迁眼前利益，还提出了失地后就业、就学、社会保障等一系列后续发展问题。目前依靠土地为生的群众，出租1亩鱼塘每年可获得持续的收入约5000元，而征收仅一次性给付2800元。如何解决拆迁群众的后续生存发展问题，已成为各级政府部门应需要思考的问题。

　　（三）亟需破解土地历史遗留问题

　　新区普遍存在征转地历史遗留问题，主要为城市化征转地、高新园区统征地、公明自征地、光明集团等历史遗留问题。

　　一是转收地遗留问题阻碍征收补偿。在城市化转地和光明南征地中，公明办事处与社区以包干方式签订土地转（征）地协议，并将补偿款划拨到社区。按社区的惯例做法，土地补偿款中70％属居民个人所有，30％属社区所有。居民认为征地补偿款太低，不领取土地补偿款，一直拒绝交出土地，并提出15-30万/亩不等的补偿标准及10%返还土地要求，如塘尾社区土地历史遗留问题未得到解决，导致东长路、东明大道、周家大道等项目补偿谈判进展维艰，建设严重受阻。公明办事处的自征地大多为现状“干净”地块，该部分土地处于既不愿移交入库又无法报批使用的状态，土地资源闲置，造成很大浪费。

　　二是光明集团土地权属不清导致收地工作难开展。在开展光明集团土地征收补偿时,涉及以租代卖、转租转让、合作开发等情形，多数地块已被集团下属企业出租或被他人占用，有些地块经多次转卖后实际已被私人控制，有些地块甚至由集团出售给个人后，又纳入城市化已转（收）地范围，情况复杂。因集团与承包户之间的利益关系复杂，光明集团在推动征收拆迁工作中存在诸如承包户不愿意配合、权属关系难以理清等现实困境。

　　（四）亟需依法处理违法用地问题

　　一是违法搏赔行为屡禁不止。因土地权属关系不清、土地管理缺位等，整备范围内倒土、抢种、抢建等违法行为屡有发生，违法买卖地、转租地行为频发，特别是已完成补偿的红线外土地，因分布零散、地类情况复杂、管理难度大等未完成储备移交管理，部分地块被占用，后续管理存在较大隐患。

　　二是国有土地要强制清场移交。已征转国有土地因疏于管理，存在厂房、临时建筑物、附着物等未清场。有些地块已清场未及时完成入库工作，再次出现倒土、种植蔬菜花木等返潮现象，需二次清场。土地清场属办事处执法部门工作范畴，工作流程较复杂，与土地整备部门属不同分管领导负责，工作协调难度较大，造成土地移交困难。

　　（五）亟需提升土地整备系统业务与专业素养

　　公明、光明两办事处在征收拆迁工作中发挥着战斗堡垒作用，在解决如高新园区“299”民居拆迁等历史遗留问题上，扮演着相当重要的角色。而土地整备项目包含了大量测绘查丈、房地产评估、地块核查、补偿政策标准研究等专业技术工作，是一项专业性高、政策性强、连贯性大的工作。目前两个办事处土地整备机构人员大部分从其他部门抽调或临时招聘而来，土地、法律等相关专业人员极少，业务水平、专业技能相对不足，且人员流动性大，接下来新区土地整备工作将越趋复杂和困难，特别是随着凤凰城、地铁六号线、大外环高速土地整备深入开展，加强办事处土地整备队伍建设已刻不容缓。

　　四、下一步思路与计划

　　2015年是新区完成“十二五”规划目标的关键年，土地整备工作将直接关系到新区发展大局，面临新形势新任务，我中心将继续按照新区发展战略和工作部署，振奋精神、迎难而上、团结拼搏，不断提升土地整备质量和水平，为新区发展提供更优质的土地资源支持。

　　（一）改进和完善系统机制，强化土地整备组合拳。

　　一是理顺整备系统事权划分。推动完善部门联动机制，实现土地整备与土地监管、查违等相关工作无缝衔接；健全新区、办事处两层三级决策机制，将原则性与灵活性统一，发挥办事处作为实施主体的战斗堡垒作用，调动社区工作站及社区集体经济组织的抓手作用，提高社区及群众的主动性和积极性。二是改进和完善征收补偿机制。以目前重点推进的光侨北路整改工作为切入点，统筹研究房屋征收工作存在的商铺补偿、房屋置换、安置房分配等一系列共性问题，制定合理解决方案。结合实际情况，修订调整《光明新区土地整备及房屋征收补偿安置个案问题处理规定》、《光明新区土地整备及房屋征收项目资金管理暂行办法》、《深圳市光明新区土地整备中心工作管理制度汇编》、《深圳市光明新区公共基础设施建设项目房屋征收拆迁工作规程》等制度相关内容。三是提升队伍建设水平。发挥教育实践活动成果的持续影响力，加强中心领导干部党风廉政建设，提升干部工作能力和干事创业激情。强化办事处整备机构人员素质，提高整备队伍整体业务水平、专业水准。

　　（二）积极探索勇于创新，破解征收拆迁困局。

　　一是研究房屋征收体系改革方向。作为新区房屋征收部门，我中心将继续依法依规组织实施房屋征收及土地整备工作，维护群众的合法权益，并根据新的政策环境和实际工作需要，研究推动新区房屋征收体系改革。二是推动构建多元化的征收体系。会同新区规划国土部门研究土地返还、物业（厂房、商铺等）置换、城市更新等多元化的征收补偿安置方式的可行性，形成方案报请新区或市主管部门研究。针对补偿标准偏低且单一、遗留问题复杂、返还用地难落实等现实困境进行综合研究，向市规划国土委、土地整备局等部门争取政策支持，并继续试点“整村统筹”整备模式。新区现有安置房源严重不足，应加大安置房建设力度，为未来的土地整备工作夯实基础。三是加强调查研究。开展新区原村民生态补偿机制研究、现状用地土地整备潜力研究等调研工作，为保障土地整备工作顺利实施提供支持。

　　（三）以民生整备项目为导向，以点带面推进土地整备。

　　我中心将围绕2015年土地整备计划，集中优势力量，保重大民生项目、公共基础设施项目、产业用地项目及招拍挂用地工作，确保完成市政府下达的土地整备工作年度任务，为加快提升新区经济社会发展优势提供强有力的土地资源保障。明年将重点推进深圳外环高速公路、地铁六号线、光侨北路等公共交通项目及茅洲河综合整治、公明供水调蓄等水务工程项目土地整备工作。重大项目具体工作计划如下：

　　第一，深圳外环高速公路（新区段）。公路长17.76公里，工程建设占地约156.3万平方米，涉及未征未转地45.8万平方米，拟拆迁建筑面积30.2万平方米，拆迁总费用约为12亿元。根据省高速公路建设深圳分指挥部相关文件要求，征收拆迁工作近期目标是于2015年4月30日前提交7.76公里的施工作业面，中期目标是于2015年12月31日前提交2.5公里的施工作业面，远期目标是于2016年6月30日前全面完成土地整备工作，使外环高速具备全线施工条件。

　　第二，地铁六号线（新区段）。地铁线路长15.8公里，途经公明、光明办事处长圳、塘家、翠湖、楼村、将石等17个社区。第一阶段为施工围挡范围拆迁，市政府要求于2015年12月底前完成。该范围用地面积86万平方米，拆迁量约19.5万平方米，拆迁资金约15.12亿元。第二阶段为环评控制线范围拆迁，市政府要求于2016年12月底前完成。该范围用地面积62万平方米，拆迁量约17.7万平方米，拆迁资金约13.54亿元。此外，涉及跨红线征收的用地范围估算面积为65万平方米，拆迁量约33.3万平方米，拆迁资金约26.44亿元。

　　第三，茅洲河综合整治工程。计划于2015年3月前完成一标段箱涵范围施工用地征收补偿及清场移交工作，2015年底完成河道两岸巡河路及景观绿化用地的征收补偿及清场移交工作。

　　第四，公明供水调蓄工程。计划于2015年完成水库淹没区内城市化转地历史遗留问题及库底清场移交工作，完成一级水源保护区地上青苗及构附着物的征收补偿及清场移交工作。