《深圳市光明区城市更新实施办法》的解读

　　《深圳市光明区城市更新实施办法》（以下简称《办法》）已于2018年11月1日经深圳市光明区人民政府一届二次常务会审议通过，并于2018年11月16日由深圳市光明区人民政府以规范性文件形式发布，自发布之日起10日后生效。现就《办法》做如下解读说明：

　　一、背景依据

　　（一）贯彻落实深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的工作部署的需要

　　为贯彻落实市委市政府关于“强区放权”的改革决定，2016年11月，光明新区管委会决定过渡期将城市更新职权由新区城市更新局和市规土委光明管理局共同承担；2018年1月，市规划国土委光明管理局将过渡期由其承接的城市更新职权移交区城市更新局，区城市更新局已平稳承接，亟需通过《办法》贯彻落实相关部署工作。

　　（二）落实、衔接市新出台的城市更新政策和“深圳90”改革的需要

　　随着市政府和规划国土主管部门一系列城市更新政策的出台以及《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（深圳市人民政府令 第311号）有关改革的要求，结合光明区城市更新工作的实际，借鉴各区政策亮点，落实、衔接新政策和改革要求有关工作。

　　（三）贯彻区委区政府关于城市更新相关工作的部署的需要。

　　随着区城市更新各项审批管理工作的推进，针对不断优化完善了工作审批机制和工作流程、审批管理工作中遇到问题和解决方法，以及区委区政府通过区领导小组会等形式就全区更新审批、管理机制提出的工作要求及指示，亟需通过修订《办法》予以落实，从而更好地指导全区更新审批管理工作。

　　二、目标任务

　　为做好强区放权后城市更新工作衔接，规范光明区城市更新行为，完善审批和监督机制，提升城市更新工作的高效性和科学性，充分发挥城市更新在光明“四城两区”建设中的作用，改善城区环境面貌、完善公共配套、促进产业转型升级。

　　三、主要内容解读

　　（一）框架结构

　　本《实施办法》分五个章节共57条，分别为总则，职责规定，许可服务，项目监管，附则。

　　（二）第一章 总则，共10条。

　　本章节明确了本办法的适用范围，及区城市更新的工作机制、工作流程、工作要求等内容。

　　1.工作机制：区领导小组为区城市更新的决策机构；区领导小组办公室为业务审查和统筹协调机构；光明区城市更新局为区更新工作的主管部门，负责组织、协调全区城市更新工作。

　　2.工作流程：确定区城市更新局审定事项流程及区城市更新领导小组审定事项流程。

　　3.工作要求：

　　强化服务意识，坚持主动服务；

　　充分借助外脑，坚持依法科学决策；

　　加强廉政风险防控，坚守廉洁底线；

　　强化主体责任，实行技审分离；

　　积极探索政策创新，鼓励先行先试等工作原则。

　　（三）第二章 职责规定，共4条。

　　明确领导小组、领导小组办公室、区城市更新局以及其他行政主管部门的职责，明确责任分工，提高工作效率，有利于城市更新快速推进。

　　（四）第三章 行政许可与服务，共27条。

　　梳理了拆除重建类、拆除重建为主（综合整治为辅）、综合整治为主（拆除重建为辅）、综合整治为主（融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式）的城市更新单元计划、规划、实施主体、用地审批、工程规划许可、规划验收等主要的城市更新行政许可服务事项的办理要求。具体如下：

　　1.计划审批阶段

　　梳理计划申报流程、会议流程、公示公告、备案、办文时限等；

　　明确旧住宅区的申报主体。对于旧住宅区更新单元，由辖区街道办事处作为更新单元计划的申报主体；更新单元中含混杂零散旧住宅区的，由非旧住宅区部分申报单位与辖区街道办事处联合作为更新单元计划的申报主体。

　　提高土壤环境防控标准。对现状或曾作为旧工业区的更新单元项目，须开展土壤环境风险防控。

　　2.规划审批阶段

　　提高规划设计单位资质为甲级资质；涉及产业类项目，产业规划须经区产业主管部门审批通过。

　　3.实施主体确认阶段，确保审批过程、审查材料的合法性，区城市更新局对申报材料初审合格后委托法律服务机构进行法律审查环节；涉及集体资产，有关土地合作开发交易程序应在城市更新项目完成规划审批后启动。

　　4.用地审批阶段，强化项目监管，涉及产业项目、人才住房和保障性住房、公共配套和公共服务用房，以及创新型产业用房的，实施主体应当与区经济服务行政主管部门、区住房和建设行政主管部门、区发展和财政行政主管部门等签订项目实施监管协议。

　　5.建筑方案设计及工程规划许可申请流程。

　　6.规划验收申请流程。

　　（五）第四章 项目监管，共12条

　　1.本章明确城市更新局及各行政主管部门项目监管内容和要求，明确土地监管、建筑物拆除、违建查处、信访维稳等相关事项及处理原则，具体如下：

　　国有土地管理部门对已移交入库的独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的监管。

　　城市更新局资金监管手段和监管内容，确定回迁安置物业无偿移交的公共设施的监管资金及建设成本按建筑面积乘以每平方米3000元；实施资金监管可采用现金监管、银行履约保函监管或者现金与银行履约保函相结合的方式；加强土地出让后的监管，重点对开发期限、规划条件进行建设等情况进行监督检查。

　　明确申请办理房地产预售时，搬迁补偿安置方案确定用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

　　规划土地监察行政主管部门和辖区街道办事处负责对项目建设过程违法违建的行为。

　　住房、产业、公共物业等行政主管部门按照职责分工和已签订监管协议的内容和要求，落实监管责任，完善监管措施，确保城市更新项目顺利推进。

　　由辖区街道办事处和相关职能部门拆除安全监管职责。

　　信访和维稳事件，按照“谁属地谁负责”和“谁主管谁负责”原则由辖区街道办事处会同区城市更新局以及相关行政主管部门及时处置。

　　2.优先落实更新单元规划独立占地基础设施和公共设施，与城市更新项目同步实施；确定实施主体代建和无偿捐建的模式。

　　3.涉及产业发展的城市更新项目，由区相关产业行政主管部门对其产业规划落地进行，保证更新单元规划确定的产业导向落实到位。

　　（六）第五章 附则，共4条

　　明确本《实施办法》解释部门、未规定事项、工作日和自然日、文件有效期3年。

　　四、政策创新及特点

　　（一）优化审批程序，落实提速提效要求

　　《实施办法》根据我区城市更新工作的实际情况，结合审批工作常见问题，对我区城市更新项目各阶段环节的审批程序进行了系统性梳理和全面性优化，明确了计划、规划、实施主体、用地报建等环节报建流程；不额外增设审批环节，采用材料初审和内容深度审查结合方式，加强了有关流程的实操性，更好地实现了上级规范文件关于城市更新审批工作提效提速的指导要求。

　　（二）优化议事机制、创新决策方式，提高会议决策质量

　　区城市更新领导小组为城市更新决策机构，下设领导小组办公室，区城市更新局为更新主管部门。城市更新事务决策采取会议决策及文件签批结合的方式，可根据决策事项大小、缓急、重要性，通过会议决策选择相应的决策方式，灵活通过两种决策方式，有效缩短部分项目审批时间，提高会议决策事项质量。

　　（三）多渠道的技术服务，提高城市更新决策水平

　　区城市更新通过采购服务，增加城市更新局人员技术力量，顺利做好事权下放工作。建立光明区城市更新技术专家委员会，聘请法律服务机构和高校科研团队，为区城市更新提供专业的决策咨询和技术服务，充分借助外脑，提高区城市更新科学决策水平。

　　　　（四）建立全过程监管制度，优先保障公共利益落实

　　建立事前事中事后全过程监管制度，《实施办法》将城市更新整个过程的监管内容，包括实施主体阶段、用地报批、用地批后监管及其他各个职能主管部门对项目各阶段的监管。重点落实城市更新基础设施和公共服务设施的搬迁补偿安置、土地移交入库、实施进度、资金监管等，优先安排独立占地基础设施和公共服务设施的建设立项，与城市更新项目同步实施；增加代建和无偿捐赠方式，确保公共利益切实落地。

　　（五）强化产业监管，保障产业规划落地

　　落实产业监管协议内容和要求，完善监管措施，涉及产业发展的更新单元，由区相关产业部门对其产业规划落地以及招商引资工作进行引导、协调与监管，保证更新单元规划确定的产业导向和招商目标落实到位。实际进驻的产业项目不符合产业规划要求的，由区相关产业部门督促其改正。

　　　　（六）廉政风险防控新措施，提高廉政自律意识

　　为推动我区城市更新工作健康有序实施，严格落实城市更新管理中的廉政工作，新增廉洁承诺书措施。

　　（七）高要求推进城市更新，助力光明建设四城两区

　　提高城市更新规划设计和环境有关标准，增加城市更新规划编制单位要求甲级设计资质要求和落实土壤环境风险防控内容。明确现状或曾作为工业区用地的更新项目须按土壤环境风险防控的内容落实，避免对工业区项目是否存在污染的不好认定问题，以及避免实际存在污染因认定问题导致遗漏的情况出现。

　　（八）与“深圳90”审批改革的衔接情况

　　1.审批时限方面

　　本实施办法规定从完成用地报审到取得建设工程规划许可证，审批时间为30个工作日，符合《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（深圳市人民政府令 第311号）规定“从签订土地使用权出让至取得施工许可，控制在33个工作日以内。”

　　2.审批流程方面

　　将用地报审与核发《建设用地方案图》合并；将建筑方案设计核查与建设工程规划许可合并。

　　（三）工作要求方面

　　本实施办法提出“强化服务意识，坚持主动服务；充分借助外脑，坚持依法科学决策；加强廉政风险防控措施，坚守廉洁底线；强化主体责任，实行技审分离；积极探索政策创新，鼓励先行先试。”等五点工作要求，落实了《深圳市工程建设项目审批制度改革试点工作实施方案》（深府办函〔2018〕261号）规定要求。

　　（四）加强事中事后监管方面

　　为落实《深圳市工程建设项目审批制度改革试点工作实施方案》（深府办函〔2018〕261号）中 “转变以批代管的审批管理观念和模式，增强职能履行和职责意识，建立健全与审批制度改革相适应的监管体系”的要求。本实施办法强化了项目监管，落实项目全过程监管，明确城市更新主管部门及各职能部门项目监管内容和要求，明确了城市更新中涉及的土地监管、建筑物的拆除、违建查处、信访维稳等相关事项的处理原则。

　　五、解读部门与解读人

　　（一）解读部门：深圳市光明区住房和建设局（城市更新局）

　　（二）解读人：谌金芳

　　（三）联系电话：29427427